Какъв е пазарът на недвижимо имущество и индустриални имоти в България?

Пазарът на недвижимо имущество определено е един от най-рентабилните пазари. Много икономически кризи и възходи са започнали именно от този сектор. Ясното разбиране на ситуацията с покупко-продажбата на всички видове индустриални имоти и такива за лично ползване, дава базата за по-добро разбиране на икономическата ситуация в страната. За съжаление, в България през 2019 г. се наблюдава известно отдръпване на външните инвестиции към българското недвижимо имущество. Защо се получава така ще разгледаме по-долу.

Има ли недостиг на индустриални площи?

Според специалистите по индустриални недвижими имоти от BGsklad.bg, които тази година организират и Втората международна конференция за индустриални имоти последните три години се наблюдава следното. Безспорно 2017 беше годината на моловете. Всички инвестираха в изграждането на молове и препродажбата им. Това се превърна в основния паричен поток в сектора на недвижимите имоти - над 70%. Следващата година пък последва вълна от наемане и закупуване на магазини и офис площи - над 65% от инвестициите. През 2018 имаше затихване при препродажбата с моловете.

Резултатът сега през 2019 г. е свиване и в двата сектора - пазарът на търговска площ е силно стеснен, а този на офис помещенията недостатъчно качествен. Нещо повече изграждането на нови молове никога не е било по-малко в цяла Европа, не само в България. А защо останалите офисни помещения са предимно некачествени е комплексен въпрос. Качеството при площите, категоризирани, като офиси се отнася както към равнището на цената, така и към местоположението и възможността за дългосрочно отдаване под наем.

При индустриалните площи ситуацията е подобна. Компаниите, които се нуждаят от такава площ, примерно складови пространства, цехове или промишлено помещение изпитват огромни трудности да намерят нещо подходящо, като големина, устройство и инфраструктура. Забелязва се тенденция да се закупуват незастроени площи от самите компании и те сами да си построяват помещенията. Площите, които се строят от инвеститор и после се продават с тази цел или се отдават под наем са под 25%, което е изключително нисък процент.

Разликите в ценообразуването

Макар основата на цената да се образува от себестойността, винаги има една част, която е спекулативна. Много често, точно тя се формира на база на очакванията на пазара. Високите ставки през последните 2 години оставиха инвеститорите и продавачите с убеждението, че пазарът е готов за по-високи цени. Това обаче не важи за 2019 г., защото фирмите, нуждаещи се от индустриална площ не могат да си позволят толкова високи наеми. Следва отдръпване от пазара, както на български компании, така и на чуждестранни.

Огромна грешка на продавачите е да сравняват цените с тези в останалите европейски страни, където инвестициите имат бърза ликвидност и оборотът на парите е с много по-висок темп. Тук инвеститорите не успяват с такава скорост да продадат, отдадат под наем помещенията и се получава застояване на парите. Това също води до отдръпване от сектора.

Какво се случва с предлагането на индустриални площи?

Забелязва се тенденция на строене на логистични паркове и бази, които след това да се отдават частично под наем или продават. Такива се строят в Нови хан, Божурище и Равно поле. Тази тенденция е съвсем слаба, защото по-голямата част от индустриалните площи, както вече споменахме се строи за собствено ползване. Секторът, който може да си позволи такава инвестиция е автомобилният сектор - в Русе, Пазарджик и Ботевград. Компаниите строят помещения, които да подпомогнат основната им дейност или да положат началото на допълнително производство.

Увеличаване на строенето на индустриалните площи може да се очаква само след като се подобри връзката между инвеститорите и общините. Те имат не малка роля в целия този процес и комуникацията между тях трябва да е безпроблемна. За съжаление, това още не е така, но се работи в тази посока усилено. Може даже да се каже, че общините, които помагат на бизнеса, могат да очакват повече инвестиции в сектора на недвижимите имоти следващите години.

Интересното е, че последните тримесечия се забелязва ръст на българските инвеститори. Те са тези, които влагат пари в строежи на зелено, защото познават по-добре българските регулации. От закупените площи досега се вижда, че чуждестранните компании предпочитат да закупят готови помещения, цехове и складове, отколкото да минат през процеса на строеж, планиране и регулативно уреждане на документацията, макар и цената да е по-ниска. Това означава, че чуждестранните инвеститори не трябва да бъдат прогонвани от този процес, а поощрявани да участват по-смело. Това отново би могло да се случи с промени в бюрокрацията и с активното участие на общините. Изобщо процесът трябва да е двустранен, за да може пазарът на недвижими имоти да поеме в правилната посока.

Ако имате интерес към инвестиция в индустриални и недвижими имоти може би е добра идея да посетите Втората международна конференция за индустриални имоти, която тази година ще се състои на 16 октомври 2019 г. в гр. София Интер Експо Център, зала Витоша, бул. Цариградско шосе №147. За повече информация може да се обадите на тел.: +359 884 606 077 или да посетите уебсайта: https://bgsklad.bg/conference/